Дарственная на дом: что это такое и как её оформить

Чтo тaкoe дapcтвeннaя нa дoм 

Дарственная — это договор дарения жилого дома. Документ подписывают две стороны: даритель передаёт объект недвижимости, а одаряемый принимает подарок. Сделку заключают на безвозмездной основе, и даритель ничего не получает взамен своего имущества. 

Чтобы защитить собственников недвижимости от мошенничества и незаконных действий, Гражданский кодекс России (ГК РФ) устанавливает требования к дарителю. 

Человек имеет право оформить дарственную на жилой дом, если отвечает следующим критериям:

• Совершеннолетний. Законные представители детей младше 18 лет не могут подарить дом от их имени. Родителям и опекунам запрещается оформлять дарственные на недвижимость, которая принадлежит их детям.
• Дееспособный. Законные представители и опекуны недееспособных граждан не имеют права дарить жилые дома таких людей.
• Владеет объектом недвижимости. Дом находится в собственности у дарителя. Если человек только прописан в жилом объекте, оформить дарственную нельзя.

  
  

Дарение недвижимости в вопросах и ответах

Кто не может дарить и принимать в дар жильё, как расторгнуть договор дарения и другие нюансы

Подробнее

Гражданин России вправе подарить дом совершеннолетнему или несовершеннолетнему россиянину, иностранцу и юридическому лицу.

При этом закон запрещает дарить недвижимость некоторым категориям получателей: 

• Сотрудникам медицинских, образовательных и социальных учреждений. Если даритель лечится, учится или пользуется услугами этой организации, оформить договор не получится. Например, пациент поликлиники не может подарить дом участковому врачу.
• Людям на государственных и муниципальных должностях, а также служащим Банка России. Если житель города подарит недвижимость главе местной администрации, суд признает сделку незаконной.
• Коммерческим компаниям от имени других юридических лиц. Строительной организации нельзя построить жилой дом и подарить его агентству недвижимости.

Как выглядит договор дарения дома 

Договор дарения жилого дома оформляют письменно и отдают на регистрацию в Росреестр. Если один из двух — даритель или одаряемый — не подписал документ, сделка не вступит в силу. Заверять дарственную у нотариуса не обязательно. 

В законодательстве нет единой формы дарственной. Правовые онлайн-платформы предлагают рамочные тексты. Такие шаблоны удобно брать за основу и заполнять своими данными. Чтобы застраховаться от возможных ошибок, многие владельцы недвижимости обращаются в юридические компании. 

Пример рамочного договора дарения жилого дома можно скачать по этой ссылке.

Какие налоги платят при дарении недвижимости 

Одаряемый не платит налог на доходы физических лиц (НДФЛ) со стоимости дома, если даритель приходится ему близким родственником. Семейный кодекс относит к этой категории родителей, детей, бабушек и дедушек, братьев и сестёр. Закон также освобождает от уплаты налога супругов. Чтобы подтвердить родственные связи, стороны сделки представляют документы: свидетельство о браке или рождении. 

Остальные получатели подарка платят налог в размере 13% кадастровой стоимости дома. Сумму в ФНС перечисляют не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором оформлен договор дарения. Если человеку подарили недвижимость в декабре 2024 года, заплатить налог нужно до 30 апреля 2025-го. 

Чем дарственная отличается от завещания

Дарственную на дом иногда оформляют вместо завещания, чтобы родственники не платили налоги. 

Вот чем различаются два документа: 

• Переход права собственности. В случае с дарственной новый владелец вступает в права быстрее. Одаряемый становится собственником сразу же после регистрации сделки в Росреестре. По завещанию наследники получают дом через 6 месяцев после смерти наследодателя. 
• Условия сделки. Смерть дарителя нельзя указывать как условие сделки дарения. В этом случае стороны должны оформить завещание. Если суд установит подмену понятий, дарственную аннулируют. 
• Отмена документа. Договор дарения дома сложно отменить — придётся обращаться в суд и доказывать исковые требования. Например, сделку аннулируют, если одаряемый нанёс вред здоровью дарителя. С завещанием проще — наследодатель имеет право отменить документ в любое время.
• Количество сторон. Дарственную на дом подписывают две стороны: даритель и одаряемый. Завещание составляют в одностороннем порядке — наследникам необязательно сообщать, что они указаны в документе. 
• Сложность оформления. Дарственную оформить легче: понадобится только регистрация перехода права собственности в Росреестре, а договор стороны могут составить самостоятельно. Завещание человек пишет с нотариусом. 
• Размер госпошлины и налога. Близкие родственники платят нотариусу пошлину за вступление в наследство: 0,3% стоимости дома, но не более 100 тыс. рублей. Остальные наследники вносят пошлину в размере 0,6% стоимости дома, но не более 1 млн рублей. НДФЛ наследникам платить не нужно. 

При дарении недвижимости получатели подарка платят налог 13% кадастровой стоимости, если не приходятся дарителю близкими родственниками. Пошлины за дарственную закон не предусматривает.

В таблице собрали основные различия дарственной и завещания:

Как оформить дарственную на дом: пошаговая инструкция

Схема действий такая: сформируйте пакет документов → составьте договор → зарегистрируйте переход права собственности. 

Этап № 1. Сбор пакета документов 

Даритель подтверждает право собственности и стоимость недвижимости. Обе стороны представляют документы, удостоверяющие личность.

Какие документы собрать:

• Паспорта дарителя и получателя подарка.
• Правоустанавливающие документы: свидетельство и выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество) на дом и земельный надел. 
• Кадастровый паспорт участка с планом построек. Его выдаёт БТИ (Бюро технической инвентаризации). 
• Справку об отсутствии задолженности по налогам на землю и недвижимость. Даритель запрашивает в налоговой по месту регистрации. 
• Чек об уплате госпошлины за регистрацию сделки. Квитанции с региональными реквизитами выдают в МФЦ. 

Иногда стороны сделки собирают дополнительные документы. Когда человек владеет недвижимостью на праве совместной собственности, требуется нотариальное согласие супруга. Если дарителю принадлежит доля в доме, согласие остальных собственников не нужно, но дарственную заверяют у нотариуса. 

Родители или опекуны дают письменное согласие на совершение сделки, если одариваемый не достиг совершеннолетия. Когда одна из сторон действует через доверенное лицо, она представляет оригинал нотариальной доверенности.

Форма согласия супруга на дарение недвижимости. Источник: Консультант Плюс 

Этап № 2. Оформление договора 

Стороны составляют дарственную самостоятельно или обращаются за помощью к профессиональным юристам. Главное — указать в договоре все существенные моменты сделки. Документ оформляют в трёх экземплярах: один остаётся у дарителя, второй забирает одаряемый, а третий отдают в Росреестр. 

Что писать в договоре дарения:

• Ф.И.О. и паспортные данные сторон. 
• Кадастровые данные недвижимости: адрес, наименование, кадастровый номер, площадь. 
• Наименование и номер документа, подтверждающего право собственности дарителя.
• Кадастровую стоимость дома и участка. 
• Порядок перехода права собственности: после государственной регистрации договора в Росреестре. 

Этап № 3. Регистрация сделки

Дарственную регистрируют в региональных отделениях Росреестра или через МФЦ. Порядок действий одинаковый в обоих случаях: 

1. Подать заявление на переход права собственности. Форму документа выдают сотрудники регистрирующих органов. 

2. Сдать специалисту пакет документов и дарственную. 

3. Дождаться регистрации сделки. По закону процедура занимает 5–7 рабочих дней в Росреестре или 10 рабочих дней через МФЦ.

4. Забрать оригинал выписки из ЕГРН. В графе «Правообладатель» будут указаны данные одаряемого. 

Форма выписки из ЕГРН с подтверждением права собственности на недвижимость 

Какие преимущества и риски есть у договора дарения

Чтобы не поставить под угрозу собственные интересы, оцените положительные и отрицательные стороны такого способа передачи недвижимости.

Плюсы договора дарения:

• Быстрый переход права собственности. По сравнению с наследованием имущества, родственники или другие лица получат недвижимость раньше. 
• Упрощённая процедура. Нотариусы участвуют только в отдельных случаях. Чаще договор составляют в простой письменной форме. 
• Личная собственность. Подаренная недвижимость не относится к совместно нажитой в браке, поэтому при разводе супруги не разделят дом пополам.

  
  

  

  Налог на дарение квартиры: кто должен его платить и можно ли сэкономить

  Читать

  Минусы договора дарения:
  

  • Содержание дарственной нельзя менять. В отличие от завещания, изменить имя одаряемого в документе не получится. Закон допускает только полную отмену сделки через суд. 
  • Одаряемый имеет право выписать дарителя из дома, как только сделку зарегистрируют. 

  Сколько стоит оформить дарственную на дом

  Если даритель и одаряемый близкие родственники, они уплачивают только госпошлину за регистрацию перехода права собственности — 2 тыс. рублей. Если близкого родства нет, одаряемый платит ещё НДФЛ в размере 13% кадастровой стоимости дома. 

  Дополнительные расходы появляются, если нужна консультация юриста или нотариальное заверение сделки. Стоимость юридической помощи различается и зависит от тарифов компании, а расценки нотариусов устанавливает закон — услуги стоят от 3 тыс. рублей. 

  пример

  Двоюродный брат подарил Ивану долю в жилом доме стоимостью 2,5 млн рублей. Мужчины не состоят в близком родстве, поэтому Иван уплатил налог. Договор регистрировали у нотариуса. По закону тариф за нотариальные услуги при такой стоимости объекта — 7 тыс. рублей плюс 0,2% суммы сделки. 

  Сколько потратил одаряемый:
  

  • 2 тыс. рублей — госпошлина в Росреестре;
  • 325 тыс. рублей — НДФЛ; 
  • 11 тыс. рублей — плата за услуги нотариуса.

  Итого сделка обошлась Ивану в 332 тыс. рублей.

  Когда договор дарения оспаривают в суде

  Даритель, его законные представители или наследники могут подать иск в суд и оспорить дарственную. 

  Вот в каких случаях это происходит: 
  

  • Истец считает, что сделку совершили с нарушением законодательства. Например, пытались уйти от налогов и заменили договор купли-продажи договором дарения. 
  • На дарителя оказывали давление, шантажировали или принуждали оформить дарственную. 
  • Даритель не был собственником жилого дома или не получил нотариальное согласие супруга на сделку.
  • Одаряемый причинил тяжкий вред здоровью дарителя или покушался на его жизнь.
  • Одаряемый плохо обращается с подаренным имуществом.

  
  

  
  Ошибки в налогах, или
   Как не платить лишнего
   за недвижимость
  Читать 

  Какие особенности учесть при оформлении дарственной

  Если планируете подарить или принять в дар недвижимость, обратите внимание на юридические особенности: 

  • Договор дарения дома и земельного участка оформляют одновременно. Иначе сделка окажется недействительной. По закону жилая недвижимость — неотъемлемая чacть земельного надела, и новому владельцу они переходят только вместе. 
  • Одаряемый вправе отказаться от подарка, если стороны ещё не успели оформить переход права собственности. Отказ, так же как и договор, составляют в письменном виде и регистрируют в Росреестре.

  Подведём итоги 

  Дарственная — это договор дарения жилого дома и участка, на котором он располагается. Даритель и одаряемый оформляют документ письменно и регистрируют в Росреестре. К нотариусу обращаться не обязательно. 

  Подарить дом может только совершеннолетний дееспособный гражданин, который владеет им на праве собственности, в том числе совместной или долевой. 

  Близкие родственники дарителя не платят НДФЛ с подарка. Остальные одаряемые перечисляют в налоговую 13% кадастровой стоимости дома и земельного участка.
  

  Скидки переехали на Циан

  Эксклюзивные предложения от застройщиков

  Выбрать квартиру