В 2025 году россиян ждёт ряд изменений в налогообложении недвижимости: доходы от продажи жилья будут рассчитываться по прогрессивной шкале, госпошлины за регистрационные и иные действия вырастут, изменится ставка налога на имущество для участков под ИЖС и так далее. Публикуем обзор налоговых новшеств для физлиц, вступающих в силу со следующего года.
Налог на доходы при продаже недвижимости в 2025 году
Летом 2024 года президент России подписал закон № 176-ФЗ, вносящий существенные правки в Налоговый кодекс (НК РФ). Нововведения в том числе коснутся тех, кто продаст жильё после 1 января 2025 года: доходы от продажи будут облагать налогом не по единой ставке 13%, а по прогрессивной шкале, то есть ставка налога будет напрямую зависеть от размера прибыли.
Под прибылью в данном случае понимается положительная разница между выручкой от продажи и расходами на покупку объекта. Если расходов не было или их нельзя подтвердить, применяется вычет в 1 млн рублей.
Всего в прогрессивной шкале налогообложения установили пять ступеней — от 13 до 22%. Чем выше доход налогоплательщика, тем большую ставку применяют при расчёте налога.
Однако в случае нетрудовых доходов — продажи недвижимости и другого личного имущества, получения дивидендов по акциям, процентов по вкладам и так далее — ступеней будет только две.
Ставки налога на доходы при продаже недвижимости с 2025 года
| Прибыль | Налоговая ставка |
| до 2,4 млн рублей | 13% |
| свыше 2,4 млн рублей | 312 тыс. рублей + 15% суммы доходов, которые превышают порог 2,4 млн рублей |
Все сделки прошли в 2025 году
1. Андрей продал за 3,3 млн рублей квартиру, купленную в 2023 году. Минимальный срок владения не истёк, расходы на покупку он подтвердить не может, поэтому для уменьшения налогооблагаемой базы остаётся только фиксированный вычет.
Прибыль: 3,3 млн – 1 млн вычета = 2,3 млн рублей.
Так как сумма меньше 2,4 млн рублей, для расчёта НДФЛ применяется ставка 13%, и Андрей заплатит налог на доходы в размере: 2,3 млн × 13% = 299 тыс. рублей.
2. Сергей продал за 9 млн рублей квартиру, которую купил в 2023 году за 6,2 млн. Расходы подтверждены, минимальный срок владения ещё не истёк.
Прибыль: 9 млн – 6,2 млн = 2,8 млн рублей.
Превышение лимита составит: 2,8 млн – 2,4 млн = 400 тыс. рублей.
На эту сумму налог начислят по ставке 15%: 400 тыс. × 15% = 60 тыс. рублей. Тогда НДФЛ = 312 тыс. + 60 тыс. = 372 тыс. рублей.
Если бы Сергей продал квартиру в 2024 году, он бы заплатил весь налог по одной ставке: (9 млн – 6,2 млн) × 13% = 364 тыс. рублей.
Более подробно о расчёте налога с учётом всего проданного за год имущества читайте здесь.
Стандартный срок владения жильём для продажи без НДФЛ хотят сократить с 5 до 3 лет. Если же недвижимость получена по наследству или подарена физлицом, то срок владения планируют уменьшить до 1 года.
Соответствующий законопроект уже внесён в Госдуму.Сейчас при расчёте налога на доходы действует правило: если сумма, вырученная от продажи недвижимости, ниже 70% кадастровой стоимости (КС) объекта, то налог рассчитывается не из продажной цены, а исходя из КС, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Но в следующем году регионы смогут сами решать, как граждане будут платить налог — с полной кадастровой стоимости или с учётом понижающего коэффициента.
Как это работает: с 1 января 2025 года регионы получают право увеличивать до единицы понижающий коэффициент, применяемый для определения дохода от продажи недвижимости, который сейчас равен 0,7. О таком увеличении уже сообщили Санкт-Петербург и Татарстан.
Таким образом, в регионах, которые воспользуются этим правом, продавать объекты ниже стоимости по кадастру будет бессмысленно: налоговую базу в любом случае рассчитают от КС, даже если в договоре она меньше.
Госпошлины за действия с недвижимостью в 2025 году
Тот же закон № 176-ФЗ меняет со следующего года размер и порядок расчёта ряда госпошлин за действия с недвижимостью:
1. Размер госпошлины за действия с правами на недвижимость будет зависеть от кадастровой стоимости объекта.
Для физических лиц пошлина составит:
- 4 тыс. рублей — если кадастровая стоимость недвижимости не превышает 20 млн рублей или не установлена;
- 0,02% кадастровой стоимости на дату обращения в Росреестр, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 тыс. рублей — если КС объекта более 20 млн рублей.
Эта госпошлина уплачивается при регистрации, прекращении и ограничении права собственности, регистрации обременения или сделки с объектом недвижимости.
2. Размер госпошлины при одновременном кадастровом учёте и регистрации права также будет зависеть от кадастровой стоимости объекта.
С 1 января 2025 года для физлиц госпошлина составит:
- 6 тыс. рублей — если КС объекта не превышает 20 млн рублей или не определена;
- 2 тыс. рублей + 0,02% кадастровой стоимости, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 тыс. рублей — если КС более 20 млн рублей.
3. При постановке объекта на кадастровый учёт физлицам с 2025 года надо будет платить госпошлину в размере:
- 2 тыс. рублей — при создании (образовании) объекта;
- 1 тыс. рублей — при изменении сведений об объекте.
4. Некоторые госпошлины увеличатся в два раза: за регистрацию договора долевого участия в строительстве, за внесение изменений и дополнений в запись об ипотеке, за регистрацию права на земельный участок для ИЖС и ЛПХ, права на объект капитального строительства и другие.
Вырастут в 2025 году и размеры госпошлин для юридических лиц. Более подробно об изменении пошлин и об имеющихся у граждан льготах при их оплате читайте здесь.
Со следующего года Росреестр повышает стоимость бумажной выписки из ЕГРН об объекте недвижимости. Для физлиц она вырастет до 1 740 рублей. За электронную выписку придётся заплатить 700 рублей. Все изменения — здесь.
Изменение ставки налога на имущество в 2025 году
Со следующего года ставка налога на имущество за земельные участки для ИЖС кадастровой стоимостью более 300 млн рублей возрастёт до 1,5%. Изменения отразят в статье 394 НК РФ.
Участков, входящих в состав общего имущества многоквартирных домов, эта поправка не коснётся.
Для участков меньшей стоимости ставка останется прежней — 0,3%.
Новшество 2025 года — налог за постройки на участке
С января 2025 года за капитальные хозяйственные постройки — бани, сараи, теплицы, туалеты и так далее — надо будет платить налог на имущество. Строения, имеющие капитальный фундамент, относятся теперь к недвижимому имуществу и облагаются налогом по ставке 0,1–0,3% кадастровой стоимости. Её устанавливают в зависимости от категории строения, его назначения, кадастровой стоимости.
Легко перемещаемые конструкции без фундамента, а также временные постройки, налогом на имущество по-прежнему не облагаются.
Владельцы строений будут обязаны декларировать их наличие, предоставив в налоговую необходимые документы. В противном случае ФНС имеет право самостоятельно провести оценку стоимости имущества и установить ставку налога на этом основании.
От налога освободят объекты, использующиеся для личного подсобного хозяйства, площадь которых не превышает 50 кв. м. Но эта льгота распространяется только на одно строение, поэтому собственнику следует сравнить КС объектов и выбрать наиболее выгодный вариант для применения льготы.
От уплаты налога на хозпостройки освобождаются инвалиды 1, 2 и 3 группы, а также участники военных действий и лица, пострадавшие в ходе них.
Эти изменения регулируются рядом поправок в законы, часть из них уже принята, а некоторые ещё проходят этапы согласования.
В НК РФ планируют внести изменения, касающиеся минимального срока владения землёй: если участок образован в результате объединения нескольких других, минимальный срок будет считаться с момента покупки или получения в пользование последнего участка.
Нововведение коснётся земель, предназначенных для строительства ИЖС, гаража, садоводства и огородничества для личных нужд, ведения подсобного хозяйства.
Не только недвижимость: как изменятся другие налоги
Изменения в налогообложении физлиц в 2025 году произойдут не только в сфере недвижимости:
1. С 1 января 2025 года прогрессивная шкала НДФЛ, о которой мы рассказывали выше, будет применяться к совокупности налоговых баз резидента. Это новый термин, под которым понимается объединение различных видов доходов физлиц в одну сумму, к которой будет применяться прогрессивная шкала налогообложения.
В совокупность налоговых баз входит большинство доходов физлиц, в том числе заработная плата. Если общая сумма доходов за год превысит 5 млн рублей, на сумму свыше этого порога начислят 15% НДФЛ.
Если общая совокупность доходов за год составила 6 млн рублей:
- Для первых 5 млн действует ставка 13%, что даёт 650 тыс. рублей налога.
- С оставшегося 1 млн налог возьмут по ставке 15%, что добавляет 150 тыс. рублей.
- Общая сумма налога: 650 тыс. + 150 тыс. = 800 тыс. рублей.
Отметим, что изменится в том числе и порядок начисления налогов по вкладам. Под повышенную ставку 15% попадут доходы свыше 2,4 млн рублей, при этом налоговая станет учитывать вклады и накопительные счета в разных банках.
2. С января в РФ вводится туристический налог в размере 1% стоимости проживания в гостинице, но не менее 100 рублей в сутки. В дальнейшем ставка будет расти и к 2029 года достигнет 5%.
Плательщиками налога будут организации и физлица, оказывающие услуги временного размещения, то есть туристам отдельно уплачивать налог не придётся, он сразу будет включён в стоимость номера. Фактически новый налог придёт на смену курортному сбору, который сейчас действует в некоторых регионах и городах.
3. С 1 января стандартный налоговый вычет на детей вырастет в два раза. За второго ребёнка родителям вернут 364 рубля в месяц, за третьего и последующих — 780 рублей. Вычеты на первого ребёнка и ребёнка-инвалида не изменятся. Предельный доход для предоставления вычетов увеличен до 450 тыс. рублей.
4. С 1 ноября 2025 года начнёт действовать внесудебный порядок взыскания налоговых долгов. Без участия суда власти смогут взыскивать обязательства по уплате НДФЛ и имущественных налогов.
Резюме
В 2025 году налогоплательщиков-физлиц ждут существенные изменения в налогообложении:
1. Налог на доходы будет рассчитываться по прогрессивной шкале. Доходы от продажи недвижимости до 2,4 млн рублей будут облагаться по ставке 13%, а с превышения возьмут 15%.
2. Вырастут многие госпошлины. Стоимость регистрации прав на недвижимость будет зависеть от кадастровой стоимости объекта: если она выше 20 млн рублей, будут применяться повышенные ставки.
3. Налог на имущество распространят на капитальные хозпостройки. За бани, сараи, теплицы на фундаменте по ставке 0,1–0,3% кадастровой стоимости. Лёгкие конструкции без фундамента налогом не облагаются.
4. С 2025 года вводится туристический налог в размере 1% стоимости проживания в гостинице, но не менее 100 рублей в сутки.
5. С 1 января стандартный налоговый вычет на детей вырастет в два раза.
6. В 2025 году начнёт действовать внесудебный порядок взыскания налоговых долгов.
Напомним, что уплатить налоги за 2025 год надо будет в 2026 году. При продаже жилья декларацию надо будет подать до 30 апреля 2026 года, а НДФЛ заплатить до 15 июля. Налог на имущество за 2025 год уплачивают в срок до 1 декабря 2026 года.
