Основная дилемма арендодателя — сдать быстро или сдать подороже.
Сдать побыстрее
Если задача — заселить арендаторов поскорее и быстрее начать получать оплату, то цену нужно ставить ниже рынка. Как понять, что цель достигнута? По количеству звонков: если их много — значит, вы получили все шансы сдать квартиру быстрее конкурентов.
Сдать подороже
Если задача — получить максимальный доход, придется запастись терпением:
1. Чтобы сдать квартиру максимально дорого, надо потратиться на ее апгрейд. Одинаковые по планировке варианты, расположенные по соседству, могут различаться по цене в полтора–два раза: просто первый вариант будет «бабушатником» с советской мебелью и ремонтом советской эпохи, а второй — современной квартирой.
Значительных финансовых затрат можно и избежать — переклейте обои, покрасьте потолок, покройте лаком старый пол. А еще стоит заменить старую мебель на минимальный набор новой. Вам пригодится хороший список советов.
Грамотный хоумстейджинг поднимает арендную ставку на 15–30% при краткосрочной аренде и на 20–30% — при долгосрочной.
2. Чтобы сдать квартиру подороже (речь идет о ликвидных вариантах) и обойтись без ремонта, нужно ждать подходящего арендатора — рано или поздно на пороге возникнет человек, которому нужна именно ваша квартира: например, по соседству живут его престарелые родители или во дворе находится та самая школа, в которую необходимо записать ребенка. Но тут нужно взвесить: будет ли простой в течение нескольких месяцев выгоднее, чем меньшая ставка аренды. К тому же есть риск, что «своего» арендодателя вы так и не дождетесь — тогда цену все равно придется снижать.
Точку отсчета в ценообразовании вам помогут определить конкуренты.
Как понять, кто конкурент?
У реальных конкурентов следующие схожие параметры:
1. Удаленность от метро (но не рассчитывайте, что если из вашего окна видно эскалатор — это преимущество, позволяющее значительно поднять цену: важна совокупность факторов).
2. Метраж и количество комнат (если одна из них проходная, записывайте это в недостатки).
3. Расположение дома (тот самый случай, когда окна на шумную площадь или проспект не добавляют стоимости: уж лучше на пять минут дальше от метро, зато в тихом дворе).
4. Состояние коммуникаций и ремонта (тут всё просто: если в вашей квартире хочется жить — это плюс к цене, а если не хочется, потому что всё старое, сломанное и темное — это минус).
5. Состояние и набор мебели: диван в качестве и спального места, и места для вечерних посиделок под сериал — недостаток. Лучше обеспечить жильцам качественный сон на полноценной кровати, а в зоне отдыха оставить кресло. А еще арендаторам принципиально наличие мест для хранения.
6. Наличие балкона. Он еще и обустроен? Отлично!
7. Пожелания арендодателя к жильцам: один готов видеть в своей квартире только платежеспособных взрослых без вредных привычек, другие готовы и к животным, и к детям, и к барабанной установке — всё это тоже влияет на арендную ставку.
8. Этаж (первый этаж обычно стоит на 10–15% дешевле, иногда под аналогичный дисконт попадает и последний этаж).
Уже во время проживания квартиранта могут возникнуть поводы изменить арендную ставку — как в сторону увеличения (если прошло больше года или если арендатор решит подселить с согласия собственника еще пару человек), так и в сторону уменьшения (если квартиру залили соседи или, например, если арендатор потерял работу, а хозяин готов пойти ему навстречу и сделать скидку).
Меняя арендную ставку, не забудьте внести соответствующий пункт в договор аренды.
